六合二手房* 南京二手房限售政策

如何界定是唯一住房

根据《*税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发［2007］33号）文件规定：个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。所谓“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

房时就要买满五唯一的房子，但是满五唯一是什么意思呢？其实满五唯一是二手房市场里的一个简单缩写词语。“满五”是指房产证出证日或契税票出票日算“起始日期”，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在该省份内，登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房子，有的限购城市是以家庭为单位“唯一”。但如果房屋有多位共有产权人，那么这套房子也会算作共有产权人名下房产。

扩展资料

满五唯一是判断

1、普通商品房

二手房市场上存在的房屋大多都是商品房，想要判断普通商品房是不是满五唯一主要有两种方式：查看房子的契税发票开具时间，或者查看房产证的登记时间，这两者任何一种都可以视为产权起始时间。

2、已购公房

很多购房者对于已购公房不是很了解，其实已购公房又被大家称为房改房，判断已购公房满五唯一的方法和跟商品房完全一样。如果已购公房是以成本价购买的，必须满五年才可以上市交易，也就不存在“满五”的问题了。

如果是以标准价购买的已购公房，那么购房者只能拥有部分产权，另外部分产权在原来的单位，需要满五年之后才可以上市交易，原单位有优先回购权。

参考资料来源：凤凰网-合肥市财政局上午详解界定“家庭唯一住房”标准

南京买二手房需要什么条件

南京买二手房条件：本地户口购买住房，单身情况下，主城八区限购1套，高淳、溧水、六合不限购;已婚情况下，主城八区限购2套，高淳、溧水、六合不限购。外地户口自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明，即可在南京购房。

二手房交易流程是什么?

1、看房选房。

在看房的时候一定要多看几套房屋，确认房子的环境没有问题，至少白天晚上都要去看。找到房源后，就要核实房产的状态，可以选择去当地的房地产交易中心查询。

2、签合同。

达成交易意向后买卖双方签订正式合同。合同既可以到网上下载格式合同，也可以采用房地产交易中心的正式交易合同，不过都还需就细节做一个补充合同。

3、申请*(若是一次性付款，则直接跳过)。

购房者向银行申请*，银行会与买卖双方签订一份三方协议，协议中约定有三方权利和义务，其中银行有义务书面通知买卖双方：买受人申请*是否通过银行审核，银行*放款时间，以及银行如何确保*人能否如数领取到*等。

4、买卖双方缴纳税费。

银行把*审批下来后，就可以去缴税。买卖双方一起到地税局申请纳税，卖方要承担增值税和个人所得税。若房子是唯一住房且已满5年，则这两项税不用交。买方则需要承担契税。

5、过户、交房。

各种税费缴纳完毕后，则需要到房地产登记中心递件、过户。若无中介最好买卖双方约定一起前往领取再交银行。若买方单独去领取，如果买方不去按揭或者拖延按揭的话，卖方的房款难到位。

二手房交易收费标准?

1、二手房交易手续服务费：住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取：3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。

2、二手房过户登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。

3、二手房过户土地收益金(代收)：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。

南京六合区的房产是否可以在江宁区房产局办理过户

可以办理。

二手房过户流程主要有以下四步：

一、买卖双方无*：买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，最后在交房时，下家将尾款结清给卖方。

二、卖方有*未还清：买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给中介*进行监管；卖方、买房和中介*三方共同见证还清房东未付清的银行*。7个工作日后，银行*审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。

20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买房将尾款结清给卖方。

三、买方*购房：首先对买方的*额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给卖方；买方和**或银行签订*协议；7个工作日*审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。

四、买卖双方均有*：首先对买方的*额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给中介*进行监管；卖方、买方和中介*三方共同见证还清卖方未付清的银行*；7个工作日后，银行*审结结束，买方和**或银行签订*协议；7个工作日*审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。

房产证办理过户所需时间：

材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局之后，会有一个回执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要15个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。房产证办理时限为10个工作日(自登记受理后次日起)。

二手房过户所要缴纳的费用：

交易税费共涵盖8个税种，主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异，但区别不大。

1、契税：基准税率3%，优惠税率为1.5%和1%。

普通住宅征收比率为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；别墅等非普通住宅（成交价的4%）。

2、营业税：税率为5.5%。

根据2010年房产新政，转让*购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让*购买时间超过5年的非普通住宅或者转让*购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让*购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

3、印花税

第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；

第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。

4、个人所得税：税率为交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方承担。

征收条件以家庭为单位*非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的退还。

5、城建税、教育费附加和地方教育费附加等

此类税种的征收以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。

注意：资金监管对二手房卖家和买家都有好处，它由*的第三方（资金监管机构/银行）出面，保障双方利益，避免二手房买卖纠纷，从而起到降低二手房交易风险的作用。

南京二套房首付比例多少

在南京买二套房首付比例最低5成，根据规定：购房者名下已有一套房，无*记录或房*已结清的情况下，首付5成;房*未结清的情况下，首付8成。

南京买房限购政策

1、在六合区、溧水区、高淳区范围内，暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭*住房，包括新建商品住房和二手住房。

2、在主城区(不含六合区、溧水区、高淳区)范围内，暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭*住房，包括新建商品住房和二手住房。

3、非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税证明或社会保险(城镇社会保险)证明，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

详细解读：

1、南京本地家庭已有2套及以上住房，不准在主城(不含六合溧水高淳)再买住房，不论是新房还是二手房都不准再买;

2、外地人想在南京买房，必须在最近3年内累计缴纳2年以上的社保或个税，不允许补缴;

3、高淳、溧水、六合纳入限购范围，外地人满足条件可买一套、但不准买第二套;南京本地户籍不限购、但是限*;

4、高淳区，外地人只需居住证或者用工劳务合同和营业执照复印件即可直接办理购房证明;

5、六合区(大厂除外)，外地人有南京居住证、持有大专学历可直接开购房证明;

6、溧水区，全日制专科学历(专业技术初级、高级工)及以上人才、本人/配偶/未成年子女在溧水无自住房、与企业签订一年以上劳动合同、单位为其缴纳社保或在溧水区缴纳个人所得税，可由企业统一申请人才购房。

南京限售和摇号政策

1、限售：5月14日零点起，购房人(含居民家庭、企事业单位、社会组织)新购住房，在办好不动产权证后，满3年才能卖。

通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民，执行住房限购政策。

2、摇号：从5月13日起，新房销售时，报名数>房源数，开发商需由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房，摇号排序，按序购房，排序名单现场公示。

购房新政策2021

★ 2016年9月25日，限购政策明确：在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。

★2017年3月15日，南京限购政策全面升级：

1、将高淳、溧水、六合纳入限购范围，外地人可买一套、但不准买第二套；南京本地户籍不限购；

2、堵住二手房不限购缺口，南京本地家庭已有2套及以上住房，就不准在主城（不含六合溧水高淳）再买住房，不论是新房还是二手房都不准再买；

3、外地人想在南京买房，必须在最近3年内累计缴纳2年以上的社保或个税，并且不允许补缴。

1、房屋*“居住权”，并且居住权不受房屋买卖、继承等因素影响。

2、住宅70年产权到期后，自动续期，落地。

3、小区共有部分收益，归业主享有。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

4、房子不解除抵押，可直接过户。房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以将房子*。设立抵押的房子可以卖，抵押权可以跟着房子走，就是说可以带着抵押权卖。

5、租期最长不得超过20年。任何物权租赁期限不能超过20年，超过部分自动失效。相对来说，住宅租赁超过20年的很少。

6、非居住空间不得出租。厨房、阳台、储藏室、卫生间这些，都属于非居住空间，即便改造后也不得用于出租，否则可以罚款。

【拓展资料】

★自2017年5月14日起，南京购房人新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民，执行住房限购政策。

★2020年7月23日，南京出台楼市新政“宁九条”明确：夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

★2021年1月16日南京发布人才购房新政，对于人才认定标准有一定收紧！此外，对于资格作假将严惩！其中重点为：硕士学位社保要缴纳6个月；本科学历社保需要缴纳12个月；伙同他人弄虚作假骗取《人才购房证明》的，取消该企业所有人才购房申请资格；如有弄虚作假，取消人才购房资格，收回房源等。

划重点：在登记注册并经认定的规模以上企业、高新技术企业、新型研发机构工作的，硕士学位的，需1年及以上劳动合同，缴纳6个月及以上社保或个人所得税。而本科学历则需缴纳12个月社保或个人所得税。而之前的规定是1个月社保或个人所得税缴纳记录即可，门槛被提高了不少。

★2021年4月19日起全面放宽浦口、六合、溧水、高淳区(不含江北新区直管区)城镇地区落户限制，对持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员，即可办理落户。

★2021年5月28日，南京市住房保障和房产局*发布了《关于进一步优化无房家庭购房工作通知》，从2021年5月29日起实施。对南京无房家庭购房资格认定标准收紧。要求：本市户籍单身人士、居民家庭（配偶双方及未成年子女）申请开具购房证明时，无住房登记及房产交易合同备案信息。

做房地产销售的人,是不是只吃青春饭

地产行业的现状，就是案场销售很多时候都是靠天吃饭，“把行情当能力”。

市场行情非常好，傻子都卖得出去；但是行情不好，真正考验一个销售功力的时候，他们就无能为力。

现在的房地产无论是规划、设计，还是园林、管理、运营，相比国外的同行都已经做得非常好。但是如果这几个领域都可以打90分的话，销售只能打60分。

融创曾经做过统计，同一个售楼处，销冠比末位的销售均价高了3%。越是三四五线城市差距越大，有的相差4%、5%。主流的高周转的*，每年的净利润也就是大概10%左右，同样的产品、同样的成本，蹩脚的销售一哆嗦就丢掉了净利润的30%，非常可怕。

从比较狭义的营销角度来讲，营的能力现在各家大*都做得很好，包括网络营销、怎么做活动、怎么做渠道，大家都做到极致，哪怕派单都整理出精细化20招。唯独在案场销售这一块，我们的研究非常薄弱，这一块现在是整个房地产行业的短板。

地产销售为什么会成为整个行业的短板？怎么才能提升地产销售的水平呢？

著名营销专家、《房地产销售30讲》主理人陈利文，曾在明源地产创新研习社发表了一次演讲，揭开了所有秘密。下面是他的演讲内容……

01

地产销售的行业现状很不合理

地产销售成为整个行业的短板，我们看到很多不合理的现象……

1、销售是吃青春饭行业，做到30岁就成老油条，这不合理

卖房子在*还是一个吃青春饭的行业，售楼处全部都是年轻人；而发达*的同行，很多人一辈子都在做经纪人，我在国外见过白发苍苍的职业经纪人，非常专业，很难问得倒他。

*房地产*的销售队伍是售而优则仕，销售做得好，慢慢的就当官了，离地面越来越远，听不到一线炮火的声音。结果就是我们案场都是一群经验不是很充足、队伍不是很稳的销售员上阵。这些人员，要么是新兵蛋子，要么是老油条。

前者把握不住客户，后者把握过度，往往变成势利眼。每次调控，就是老油条大规模改行的开始。市场最不好的时候，往往没有经验的新兵比老油条要卖得好。为什么呢？很多老油条干了5年、10年，他觉得现在市场不好，我们这么高的价格卖不掉，固有的经验对他有很大的束缚。

老油条一般从业6年以上，掌握了大量的信息和熟练的小技巧，但他们实际上是待在自己的舒适区里做一个低水平的重复，再多练几年也不会有什么进步，而且还会缓慢退化。如果老售楼员无法击透自身的临界点，就干不过新人，只能草草退出。

2、许多销售做了很多年，背了许多案场的标准说辞，但连“卖点”是什么都不知道

我在顾问的过程中见到两个真实案例，深思背面的现象，可以说触目惊心。

一个是某市的一个中式别墅项目，严重滞销。他一户有两个车库，车库的开间是7米，进深是6米。而所有的标准车位2.3米宽，如果7米宽，就可以放两辆超大的车。超大车位是豪宅的一个重要标签，但他们对这个卖点视而不见。

一个是南方沿海某市的一个别墅项目，停车位配比达到1:2.3，每户至少有两个封闭车库。销售人员给客户介绍这个卖点，客户没有感觉。

卖点是什么？卖点是指商品具备了前所未有、别出心裁或与众不同的特色、特点，从而能引发销售者的购买欲望。从这个定义我们看到，卖点不是自说自话，卖点是一种比较“关系”，必须放在“关系”的框架内才可以理解。

销售人员知道了这个原理，如果告诉客户，全市一共在售16个别墅项目，唯有我们项目是两个封闭车库，其他的要么是地上开放停车位，要么是地下开放停车位，再好一些的也只有一个封闭车库，我们的停车私密性是最好的。这才是“卖点”的正确表达方式。

有些案场搞了洋洋洒洒几万字的说辞，要求销售背，一个个过销讲，但是有些销售新兵，说辞背得很溜，但是到了提问的环节直接露馅。客户问一些问题，一下就被问倒。

根据我的经验，很多的疑难杂症项目，都是销售这个环节出了问题。很多销售去到一个楼盘就背一个新的说辞，结果那么多年下来不一定水平高。我认为*的销售以后也将会过渡到职业化，也就是这个行业我们可以做一辈子。当然，要做一辈子，我们就必须不断进步……

02

地产销售如何才能突破自我？

有本书叫《刻意练习》，这本书讨论了一个问题：职业化的高手是如何练成的。他提出一个观点：必须走出自己的舒适区，只有在学习区里持续地做自己做不好的事情，才可能取得进步。大脑分成三个区，最里面的区域叫舒适区，外面能力达不到的区域是恐慌区，在舒适区和恐慌区中间的是学习区。

普通的高尔夫爱好者打高尔夫纯粹是为了爱好，但是职业的高尔夫选手要在各种不舒适的地方打各种各样的球。我前面说的那些老油条销售，他可能干10年、20年，一直在他的舒适区，所以他是没有长进的。

一个人如果要想进步，你原来已经学会的东西你不要去重复练习，而是要做自己做不好的事情，这才叫做刻意练习。现在我们的销售环节就缺乏这样的刻意练习。

地产行业的刻意练习有以下一些步骤……

1、我们要创建自己的“心理表征”

“心理表征”这个词听起来比较抽象，它是一种与我们大脑正在思考的物体、某个观点、某些信息或者其它任何事物相对应的心理结构。

比如说我们说到蒙娜丽莎的时候，我们脑海里会浮现出蒙娜丽莎微笑的画面，这就是我们的心理表征。我们每个人说到狗，我们的心里就会浮现出狗的形象，这就是我们的心理表征。

为什么要创建这个心理表征呢？如果你没有这个心理表征，很多事情对你来说就没有意义。就像我刚才说的那个车库开间7米的概念，如果你没有车库尺度的心理表征，这个卖点就体现不出来，它就不会有任何的意义。

很多搞婚姻辅导的心理专家，他一眼就可以看出夫妻两个会不会离婚，他就看你们是否蔑视对方。搞风投的人，他看这个团队的合作模式，就看你们一个会上几个人的发言是否平均。这就是高手和普通人的差异，高手一眨眼就能判断出来。

2、要创建房地产领域背后的心理表征，就要找到房地产行业的核心算法

现在我们内地的销售还在弄香港在上世纪90年代弄的东西，包括开盘、售楼处、销控，这些东西的前提都是源自于这个行业的信息不对称，但是随着行业的发展和信息革命，以后信息会越来越对称。我们弄一些小技巧没有用。

我们的销售要由原来的小聪明上升到真正有智慧，懂得行业真正运行的底层规律，这才是我们要研究的销售。比如绿城、龙湖的园林为什么好，我一定要找出它里面核心的算法是什么东西。

很多销售人员背标准的说辞，都是知其然不知其所以然，很多东西说不到点子上去。

所以第一步就是要发现这个模型，然后我们用专业的思维模型升级这个认知，然后经过大量的重复练习，才能改变心智模式。

成功，等于核心算法加上大量的重复练习。举个例子，我们在案场经常会讲建筑的卖点，我是西班牙进口的石材，我这个立面做得多么好，介绍了很多卖点，然后你会淹没在这个建筑的卖点中，客户听了没有感觉。要想深入理解建筑，我们就得了解建筑设计的核心算法。

尼采有一句名言：在建筑中，人的自豪感、人对万有引力的胜利和追求权力的意志都呈现出看得见的形状。建筑是一种权力的雄辩术。

建筑是一种权利的雄辩术，尼采的这句话一针见血地概括出了建筑的核心算法，某种意义上，我们可以说，“权力意志”是豪宅的防伪标记。目前市面上常见的私家林荫路、高墙大院、仪式感的入口广场、上升台地、三进制门第、类酒店式入户大堂、双开入户门、十字圆厅、六合一主卧套、主仆分道、双主卧、主卧双手盆和双座便以及城市天际线、零栋距、楼王、人车分流、车车分流、司机等候大堂等等无一不是“权力意志”的体现。

绿城以打造高端豪宅著名，他要求的一个标准就是端庄，为什么？权力意志。我们试想一下，一个有权力的领导，一定是端庄的，一定不会穿得花里胡哨。就是这个意思。

知道了“权力的雄辩术”这个核心算法，我们再去看建筑，就知道哪里好，好在哪里。

涉及到每个领域的卖点，马上就能知道整个运行的基本规律，然后你在这个规律上利用这个规律再去解释各个不同的楼盘，这就等于大量重复练习。

3、销售人员没有价格承载力是因为思维模型有问题

几年前一位大型房企*跟我说到一个他的困惑，他说“陈老师，我们的团队要求产品好，还要价格便宜，才能卖得好，怎么改进”？

这个课题我把它翻译一下就是“销售人员没有价格承载力”，这又回到前面讲的“销冠为什么比末位的人要多卖3%？”这3%就来自于他的价格承载力。

销售人员为什么没有价格承载力？因为有的销售人员用的思维模型是错误的。你的模型是错误的，你得出的结果一定是不好的。

我们任何的思维有三个层面：水平最差的人他首先就想这个是什么样的（What），水平再高一点的，他想How，水平最厉害的人他想Why。

比如说一个竞品现在市场价是7万，我们这个房子标价8万。一个菜鸟级的人觉得别人都只卖7万，我们卖8万，肯定卖不出去。他只思考What这个层次的问题。

但是真正的高手他会从最内核的地方思考，他会想我这个项目为什么能卖出8万，为什么能值8万，他把这个Why想清楚之后，再指导他应该怎么做（How），最后才想What，这个思维跟菜鸟就不一样。

要让销售人员拥有价格承载力，首先要从5个维度搞懂房子是什么……

03

很多销售至今不知道房子到底是什么？

很多地产销售都不知道我们卖的是什么东西。房产有两个属性，一个是资产属性，一个是居住属性，但是它的资产属性才是所有房产的第一属性。资产的本质是一种创利能力，一套房子要能创利，这套房子才有价值。

1、*的本质也是一种创利能力，我们可以把房子当成一家*去思考盈利。

如果把房子当成一家*，*要想盈利就得考虑5个数据：收入、成本、毛利、运营费用、净利润。

比如我买了一套房子，价格500万，这个500万仅仅是生产资料的成本，如果要创利，这个500万不是唯一关键的，这个房子将来能卖*，也就是“收入”非常重要。另外，运营费用也非常关键。

有人都说别人的项目卖400万，我们为什么卖500万呢？其实这个500万仅仅是一个销售成本。

销售人员只是纠结这个成本，对房子将来要卖多少的收入，对维护这个运营的成本是多少他们都不去关注，所以他们的思维模型是错误的。

很多品牌项目卖不动，就是因为他总是在考虑成本，总是在计较房价。但我们知道一个房子为什么卖得贵，可能是来自于其它几个方面的原因。

比如说在杭州，绿城的新房虽然卖得贵，但它的二手房也比别人卖得贵，出租的租金也会更高，上海的仁恒也是一样，它的房价比别人要贵30%，租金要比别人贵20%。

2、如果房子是一个*，你就要考虑房子的各种运营成本。

比如说机会成本。

作为资产的创利能力来说，机会成本往往是致命的关键，但在销售中我们的售楼员往往直接忽略。有一次演讲中，一个学员提问：“陈老师，在上海，万科的房子有时都跑不赢大盘，涨幅还不如有些非品牌楼盘，是不是品牌溢价把项目价值透支了？”“照你的理论，房子的升值是因为地产升值，房产本身是贬值的，那物业服务本身没有升值能力，人买房子为什么还要看重物业？”

我的答案是：机会成本。

品牌楼盘房价（成本）是高，但将来你要*的时候，变现容易得多；出租的时候，空置率会小很多，这就是机会成本。这也是好的物业*的价值所在，物业服务好的小区，房产变现、出租的几率就会高很多。

还有生活成本。

你买了1万的房子，你的生活成本是多少，你买了5000的房子，将来的生活成本是多少，这些都是需要引导客户的。

3、房子升值背后，是土地的复利效应

房地产价值包含两方面，一个是房产，一个是地产，房产本身是贬值的，房子之所以升值，是因为土地升值。但土地为什么升值？就是因为土地有一个复利效应。

这个复利效应是什么意思呢？就是由A直接导致B，B反过来又加强A，A又导致B，不停地加强循环，这就是土地复利地效应。如下图所示：

一块土地之所以能够升值，就是因为它产生的周边的生态环境造成了很多的复利，就是货币、劳动力和土地三个因素共同构成一个复利系统。

*开始有钱去投入，比如投入立体交通，引进产业、建一个学校，建了学校之后又有很多的人口，有了人口税源又增多了，*就有钱建基础设施，基础设施更好了，又会有更多的人过来，*又会有更多的税源，这就是一个土地的复利系统，不停地循环……

综上所述，就像了解房子的本质一样。销售只有掌握了房子价值的核心算法模型之后，才能真正地知道关键的地方在哪里，才能用最简单的模式去说服客户。

04

地产销售以及进入4.0时代

● 1.0时代的销售员是一个接待员的角色，你愿意买就买，不买就不买。现在在三四线城市，很多销售还是1.0时代的角色。

● 2.0时代的销售是推销员，有一点小聪明，懂得一点小技巧，能锦上添花。

●3.0时代是真正的置业顾问，他担得起顾问这两个字，他有专业的高度，能用他很清晰的模式和概念给客户“洗脑”，因此具备价格承载力。

● 4.0时代的销售是职业经理人，他会尝到这个行业的甜头，把这个行业作为终生职业。

4.0时代的经纪人不但要会卖房子，能卖上价格，还要有自己的客户资源渠道，自己要去拓展客户资源。在美国买房，我们很难找到售楼处，你只能找你的经纪人，这个经纪人要用自己的办法去联系客户。

现在看到很多行业营与销的边界在逐渐的溶解，搞营的人也要有销的能力，搞销的人要有营的能力，自己要知道从哪些渠道找客户。在市场不好的时候，我认为4.0的观念很重要。

地产销售4.0时代，置业顾问想要不被淘汰，唯有学习提升自己这一条路！为了帮助大家快速进入4.0时代，明源地产研究院联合陈利文老师，精心打造了课程《房地产销售30讲》，已经有超过2300位

南京二手房限售政策

根据南京市住房政策规定，南京二手房同样执行限购政策，购房者需满足以下条件才能在南京购买二手房。

1、南京本地家庭已有2套及以上住房，主城八区新房、二手房都限购(不含六合、溧水、高淳)。

2、外地人在南京主城买房，须在最近3年内累计缴纳2年以上的社保或个税，不允许补缴。

3、高淳、溧水、六合纳入限购范围，外地人可买1套，但不准买第2套，具体条件不一样；六合、高淳、溧水对外地人购买首套房要求有所放宽。南京本地户籍在高淳、溧水、六合不限购。

购买南京二手房的注意事项

1、要求卖方提供合法的产权证书正本，让业主给你看身份证原件、房产证原件，你留复印件。注意房产证上有几个人的署名，如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名。其次，看购房时的相关凭据，比如购房票据等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

2、让中介带你到房管局查询产权证的真实性，包括查房产的基本情况，抵押情况及查封情况，是否与人共享等，注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。

3、购买者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。

4、在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对二手房价格进行评估。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭*。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的较低保值价。

5、要求业主过户递资料完成才给50%房款，拿到受理回执，确定能拿到房产证才给全款；要求中介过户递资料完成才给50%中介费，到交完楼才给齐，或者与第三方签订协议。

法律依据

《南京市房屋使用安全管理条例》第十五条申请材料不符合规定的，区房屋安全行政主管部门应当一次性告知申请人需要补正的全部内容；申请材料符合规定，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理许可申请。区房屋安全行政主管部门受理申请后，应当及时组织审查，并于十个工作日内作出是否准予许可的决定。符合条件的，核发房屋结构变动安全许可书；不符合条件的，作出不予许可决定书，并说明理由。