阳春二手房*，上海楼市新政后：今年小阳春难期待

未来房价会下降么

房价下降暂时是不可能的，因为大环境不允许。我们现在看到现在中美贸易胶着，很多学者和专家在纷纷预测我们*会不会重蹈日本的覆辙？若是现在房价下跌，那就直接引发我们*的经济崩盘。这是*所不允许的，*现在的做法是抑制房价波动，更多的抑制房价向下波动，因为经济波动不起啊！价高了，你顶多买不起房。价格下跌呢？日本就是一个例子！日本的房地产到现在也没有恢复过来，更何况我们！所以，从*的层面上就不会允许房价下跌，现在一个字——稳。这是大前提！不可动摇！

地方*也不想房价下跌，大部分的地方*依然依靠土地财政，如果房价下跌了，那么*的债务就会立马显现，之后*违约的可能性就非常大，你觉得地方*会申请破产吗？到目前为止，*没有一个地方*会承担这样的后果，哪怕就是三四线的城市，哪怕像乌鲁木齐这样的城市，地方上也不敢承担这样的后果！

作为开发商和房屋*者，你觉得他们会愿意房价下跌吗？如果你是拥有住房的人，你也不会将房子降价卖，就算房价下跌了，自己留着呗。何必急于一时呢？又不急着用钱，就坐等房价上涨再卖，你说是不是？

还有一个就是普遍心理——买涨不买跌，如果房价下跌的话，你会出手购买吗？我相信你不会的。当价格上涨的时候认为的话，如果再不买的话，还会涨，自己就买不上了。若是下跌呢？会不会还跌呢？所以就是因为这些心理的因素就推动了房价的上涨，所以房价也不会下跌。

在现在这个情况下，各方都在努力滴维持着房价，都不愿意房价下跌，你觉得有可能会降价吗？所以，你要买房的话，就不要等了，该出手时就出手吧！

房子能住多长时间

C能住到*为止，

产权是70年的房子，如果过了70年房子还没拆可以续，交点钱就是了。至于*有关规定目前还是一空白。

下面给你看一新闻，看完了你会有更深刻的理解：

满了70年，住房子要不要掏钱？

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按照*有关规定，居民普通商品住宅只有70年的土地使用权。70年后使用权到期了，具体该怎么*作或续期呢？近日，正在全国国土厅局系统征求意见的《土地管理法（修订草案征求意见稿）》（简称《意见稿》），引起人们的广泛关注，新规中的住宅70年大限到期后“按照*有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。

这就意味着，当我们的房子在70年大限到期后，如果我们还要继续住，则可能面临着两种选择，有偿续期和无偿自动续期。

消息一出，引发了不小争议。很多人更是直接把两种选择理解为一个意思，将其解读为“有偿续期”将替换“无偿自动续期”。那么，70年后再付钱继续住房子可行吗？它又将对目前的房产市场造成什么影响？本报特邀成都房产界知名人士展开了讨论。

本期嘉宾孔祥虎星彦地产成都分*市场研究中心经理樊邦勇成都世家机构实业有限*市场分析部总监刘致远四川中原地产顾问有限*营运总监

正方：住房满70年后应有偿续期

符合购买土地使用权的做法

按照*有关规定，居民普通商品住宅只有70年的土地使用权。也就是说，现在土地上的建筑（附着物）是老百姓购买的，所有权以及商品房住宅所占用土地的土地使用权归老百姓所有。“但是土地所有权仍是*的，70年后使用权到期了，具体该怎么*作和续期，到底是有偿还是无偿？我认为，应该是有偿续期，这与当前以支付土地出让金的方式来获得土地使用权的做法是比较符合的。”孔祥虎说。

目前，房产商在拿到土地使用权时，都会向*支付一笔土地出让金，在拿到土地使用权证以后再修建房屋。

这部分费用被平摊在建设成本当中，在消费者购买时也是将有偿使用和使用年限进行了告知。因此，在土地使用权70年期满以后，住宅用地很有可能采取计费或其他方式来进行有偿续期。

保障当前二手房的利益

“如果是自动无偿续期，我国二手房市场受到的影响就比较明显。”孔祥虎对记者说。

成都的房产市场大概是从1988年开始起步的，而当前也有很多建筑是80年代的设计和结构。如果以70年来界定，很多房子都已经转了很多手了，但仍属于二手房范畴。“那时的住房和现在的住房结构和设计肯定存在一定的差距，尤其是在经历了地震之后，人们对住房的安全和稳定的期望值就越来越高。”孔祥虎指出，由于质量和价格因素，很多二手房都可能会被淘汰，假设这样的二手房仍然存在，如果70年以后继续无偿续期，还有多少人愿意去承担这样的资金和风险？

再者，我国《*》明确规定了土地归*所有，即便老百姓购买了商品房，也仅仅对房子拥有所有权。“从某种意义上来说，土地也是*的财产。既然使用了*财产，就应当交纳使用所产生的费用。”孔祥虎说，按《物权法》有关规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”虽然没有规定有偿还是无偿，但也应当设计一种制度，在使用和有偿之间探索平衡。如果逾期不续的，*可以收回作为廉租房等用途。

有利于实现土地效益

一位不愿透露姓名的研究师认为，在目前我国土地规模存量和结构供给保持不变的背景下，如果采用无偿自动续期，有可能导致土地流转处于静止状态，对城镇化发展形成一定阻力。相反，有偿续期制度则能够让老百姓根据自己的情况作出恰当选择，促进土地流转，有利于土地效益和社会公平。

针对可能出台有偿续期政策的前提，孔祥虎认为，应当从政策上明确大的方向，再在*作细节上进一步规范。比如，可以采用级差地租的方法来规范土地有偿使用，建立一个住宅土地续期补偿指标体系，形成动态的模型体系。

“影响土地的指标因素很多，如土地的差异性，区位上的差异，功能上的差异等等，因此土地有偿续期制定标准确实很难。”他认为，可以根据各个地方的土地使用情况，结合当地的房产和楼市的发展水平制定出一套标准，这样可以克服地区土地使用状况不同、楼市发展不均衡的差异性。同时还应当建立续期信息公开系统，将其费用、交纳时间以及使用情况公开，使整个过程公开透明。

反方：满了70年住房应无偿自动续期

70年使用期限已经缩水

按照相关规定，普通商品房的70年土地使用期限是从开发商拿到土地开发权证开始计算的，除去修建房屋、竣工验收等花费的时间，在老百姓拿到《商品房买卖合同》后，中间其实已经过去了3—5年，如果开发商还有囤地行为的话，这个时间可能达到10年左右。

“如此看来，住房70年的使用期限已经大大‘缩水’了。”樊邦勇认为，如果到期后再让老百姓掏钱续费，“这对消费者来说肯定不公平。”在他看来，除了当前修建或前几年建成的

商品房，大部分住宅显然难以达到

“居住70年”的要求，加之当前城镇化建设速度在逐年加快，很多老房子都在新城区的规划范围之内，因此许多使用期限还没到70年的老房子很有可能面临*的命运。

满足二手房群体的需求

“房子的土地使用权要到期了，质量又与现在设计的差得比较远，而这样的房子又正好可以满足那些对二手房有需求的群体。”樊邦勇说，“话又说回来，如果真要实行有偿续期的话，那些质量有差距，而且又面临有偿续期的二手房，谁还敢去住？”他认为，有偿续期的制度一旦实施，二手房可能面临非常大的冲击，这对当前不太景气的房产市场也有诸多不利之处。

据樊邦勇介绍，他已接到很多消费者的类似咨询了。“关键问题在于，成都楼市刚刚经历了一波‘小阳春’行情，正处于缓慢上升状态，而‘70年后有偿续期’的传言无疑将打击部分消费者的消费信心。”他分析说。楼市观望情绪浓厚的原因就在于消费者普遍认为房价过高，而现在又说70年后还要重新掏钱续期，这就导致了部分消费群体压抑消费需求，对房产发展产生不良影响。

买房时已支付土地使用权费

樊邦勇认为，根据法学‘上位法优于下位法’的原则，作为*基本法律的《物权法》要优于作为一般的行政条例。而《物权法》也明确提出了‘到期后自动续期’，而老百姓在购买商品房的过程中，就已经支付了土地使用权的金额，属于个人私有财产，这一点是与《物权法》中的“私有财产神圣不可侵犯”相一致。

“为什么那么多人反对70年后有偿续期？很简单，”樊邦勇给记者算了一笔账：“现在老百姓买房一般是首付3成，按揭30年。现在的普遍做法是，青年一代由父母垫支首付，参加工作后开始为月供而奋斗，买到房之后至少还要为房子继续奋斗30年。退休以后都七八十岁了，房子的土地使用权也快到期了，如果是有偿使用还要为此重新付费，“这肯定会让人感到不愉快。”

质疑：着急70年后续期是杞人忧天

刘致远指出，成都房地产业的发展是从上世纪80年代末开始起步的，大部分商品房住宅的楼龄都在30年以内，离所谓的70年“大限”至少还有整整40年。“在这40年里，究竟哪些楼会拆，会*，这些问题没人能预计。”刘致远认为，目前政策还无正式定论，加之成都还几乎没有70年到期的续期案例，因此讨论这一问题意义并不大。

“当前许多住房刚性需求等待放量，市民关注更多的则是住房的结构，价位以及所处地段等等。”刘致远表示，大多数老百姓相信“*能给出一个公平的答案”。

“按当前普通住宅的使用期来看，虽然房屋质量能够保证，但大多不会使用70年或超过70年。”刘致远介绍说，一般钢筋混凝土建筑的使用寿命是80年左右，房产证有效期则是70年。一位长期从事房地产研究的专家表示，目前*建筑平均使用年限只有30年。“*房地产市场的发展使得不少住宅进入交易市场”，他认为，*当前投资渠道比较单一，房地产已经成为众多投资者主要的投资方向，加之其发展空间还比较大，因此一些住宅投入使用后会进入二手市场流通。在住宅流转过程中会涉及城市规划以及*等问题，大部分的物业持有人不需要考虑住宅70年到期的问题。

他认为，“随着城市化的发展加快，城市土地供应将趋于稳定水平，部分土地将通过旧城改造或重建来获取。以现在*城市化进度来看，大部分住宅在70年大限到来之前就会被拆除或改造，因此需要面对住宅70年大限问题的业主非常有限。”

省国土资源厅相关负责人表示，针对重新修订的《土地管理法》征求意见，省国土资源厅已经根据四川省的实际情况形成了修改意见并上报，其中意见也包括了农村集体土地使用权等相关问题，至于该条文最后如何实施，则将以修订后并出台的《土地管理法》为准。

本报记者舒浩

上海楼市新政后:今年小阳春难期待

3月3日晚间，上海市住建委、上海市规划和自然资源局、上海市房管局三部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（简称“新沪七条”），其中一条“对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让”引发市场关注。这也是上海首次对新房明确提出限售。

目前，上海只有无房户购房积分制度被称为“优先政策”，但具体细则还要等待官方后续的解释。

“5年限售”是“新沪七条”最受关注的政策，与杭州春节前出台的调控政策有异曲同工之妙。1月27日，杭州出台调控政策，其中一条“本市限购范围内，新建商品房项公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让”。与杭州一样，上海也是在一手房市场过热之后祭出“限售”，抑制投资、投机客的资金涌入楼市。

结合近期部分大城市政策密集出台的*，易居研究院研究总监严跃进认为，今年全面解决大城市住房问题的调控大幕正式拉开了。包括咨询机构人士、中介人士在内，不少人与严跃进看法一致，上海此次调控是为了稳房价、防止市场过热。

严跃进指出，“优先购房者5年限售”这一点其实是为此前积分购房政策补漏；同时也是参考其他城市做法，对于优先认购的房源设置限售的条件，可以将那些想通过优先购房途径获得房源的炒房客挡在门外。同样，这招也可以降低那些优先购买客户较多的楼盘的市场预期。

房企高溢价拍地被约谈

另一名业内人士认为，上海在牛年开工后再次加码楼市调控，导火索或在于土地市场先热起来，出现高溢价地块，担忧土地市场温度或传递到销售端口。这么做主要是为了稳房价、抑制市场过热。

2月20日，融创建发联合体以总价64.52亿元竞得普陀区一幅纯宅地，成交楼面价8.43万元/平方米，溢价率36.15%。地块属于轨交上盖，总建筑面积不到8万平方米，没有自持要求，可以说是不折不扣的稀缺地块。然而，这幅地块东侧，是去年12月大华*拿下的一幅总价30.6亿元的宅地，彼时的楼面价只有4.74万元/平方米。两个月地价接近翻番，且周边二手房单价接近6万元/平方米。“面粉比面包贵”，虽不能完全指向土地市场火爆，但肯定是区域板块过热了。

不久后，“上海普陀”微信公众号发布了一则消息，针对这次土拍地块高溢价成交的情况，普陀区*第一时间约谈了融创上海及项目*相关负责人，约谈由区规划资源局和区房管局相关负责人主持。约谈中，区*重申了*和本市房地产调控的工作要求，表明了将毫不动摇贯彻执行“房子是用来住的，不是用来炒的”决心，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。明确表示：要求受让人充分认识到政策的严肃性，做好充分的思想准备，合理调整预期。

但凡有“限价”的城市，普遍存在一个现象：一手新盘往往有价格倒挂，有投机炒作空间。*锁定持有年限，增加炒房成本，可以震慑投机需求。为了降低市场预期，“新沪七条”还提出了土地限价竞价。业内人士认为，楼板价决定未来售价，尤其是面粉和面包价格接近，市场预期上升，买家入市意愿高。土地价格限定有助于稳定预期。后续会制定相应拿地方法，明确到达限价后谁可以拿下地块。

此外，租赁地块分别制订供应计划，和销售性商品地块分开。此前二者合并列入供应计划，但租赁地块无法形成有效供应。此举可以充分保证销售性地块充足稳定，同时充足供应也有助于平移地价。

小阳春传统销售旺季即将到来，市场走向备受关注。与杭州楼市情况接近的是，尽管1月底杭州对炒房资金实施了“大封杀”，仍然难挡年前一波红盘中签率低于10%，上海“121”政策后，一手楼盘同样出现多人摇号的现象。

为防止楼市出现过热倾向，上海继续在调控政策上补短板，并借鉴其他热点城市的做法，先强调严格执行，再看效果，不排除后面还有一系列调控举措继续挤压投机需求。

同策研究院高级分析师李霄霄指出，“新沪七条”受关注的是第二条跟第七条，其他的几条关于整顿市场秩序、强化市场管理的政策在之前已经出过，在这份文件中只是强调严格执行政策。

第二条限价竞价在其他城市已经有实施的案例，目前上海部分热点板块面临价格倒挂，*严格执行限价政策面临的市场压力较大。在土地出让环节预先设定好房价、由房企自主竞价地价有助于在前段控制地价达到稳房价的目的。

第七条住房限售的范围仅包括“优先购房政策购买的新建商品住房”。目前上海仅三个楼盘在试点打分优先购房政策，来访认购情况一般，对市场预期的影响目前来看还不大。

加强中介管理管控

“新沪七条”中，进一步加强中介管理，对于中介市场规范行为进行管控。上海已经进入存量市场，中介机构在交易中扮演重要角色。通过管控、规范中介企业行为，抑止炒作意图。由此可见，今年楼市还是以防止过热为主，如果达不到预期效果不排除继续加码的可能。

房地产市场成因复杂，过冷或过热，并非“供需失衡”就能一言以蔽之。在最近几个月成交维持在3.9万套的上海二手房市场中，中介被认为是有助推作用的。

调控之前，房价涨幅最高的是上海市中心内环核心区域，相比之下，中环区域正处于补涨阶段。浦东中环内某小区，某套90平方米左右的房源在去年年底挂牌价600多万元，春节后，已经涨到了900万元，但一直没卖出去。据中介业务员反馈，虽然房价已经涨到8万元/平方米，但近期有很多要买房子的，都没有合适的房源挂牌。

21世纪经济报道记者走访了部分门店以及采访部分买家和卖家，发现因为有中介以独家VIP的方式来垄断房源，以高成交价给到业主信心，让业主们认为房子通过某些中介可以卖到较好的价格，这导致一些秉承着政策方针去平衡业主和买家利益、让价格回归理性的中介反而生存环境堪忧。

中介嗅到了敏感的气息，春节前后仅宝山大华板块，就新开了5家中介门店。这些中介门店正处于扩张周期。据了解，红星美凯龙旗下的美凯龙爱家、由房多多控股的原萃旗下加盟品牌几亩置业等中介自去年底开始，从外环外逐渐向市区扩张，大规模开店。

为了抢房源，有的中介门店不惜承诺业主以高价*，这在一定程度上助推了房价的上涨。另一名中介业务员指出，“独家房源”是一种垄断行为，这导致房子不一定最终在短时间内卖掉，客户谈价空间也变少。

成交下滑，小阳春不再？

中介人士指出，新政出台表明二手房交易价格后期以稳定为主，趋于理性。但目前，价格趋势有待考量；交易量已经是下来不少了。

“最近市场成交下滑严重，成交周期和看房周期都非常长。”前述中介业务员反映，自从新政策后，二手房成交周期和速度慢了很多，但是大多数房东心态还是比较好的。有业主近期把价格下调大概0.05%-0.07%左右。

实际上，上海二手房的房源量自去年下半年开始，每月保持高位成交，已经去化了不少，目前成交下滑的主要原因有：库存量本身就不太多，可以看的范围和数量也少；“121”新政执行之后，二手房增值税免征“2改5”，税费变化也导致房源出手难度增加了；加之有的中介做独家房源，客户看房也受限。

多个中介门店业务员反馈，小阳春能否如期出现，具体还是要看3月份的市场成交量及客户反应。由于2月份二手房数据目前还没有公开，但从一手房成交数据来看，小阳春恐怕难以出现。

第三方数据显示，3月1日，全上海121个板块仍未达到全面上涨，板块之间差异依然明显。从2月1日-2月21日数据来看，一手房成交套数同比已经减半。

诚然，不管后续市场走势如何，上海从各方封堵炒房资金的态度已经很明显。就在同一天，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，提出对法拍房限购，严查经营*、消费*等要求。

上海、杭州最新的调控离上轮调控仅相隔1个月，并且在同一天内发布政策，一个宏观背景是：今年1月底，住房和城乡建设部副部长倪虹带队在上海、深圳调研时指出，城市*要充分认识保持房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。近日，倪虹又带队赴浙江杭州、江苏无锡调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况，重申“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任，确保*、*的决策部署落到实处。